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2019,樓市調控“刀尖上求平衡”

  2018年樓市在各地真真假假的“松綁調控”中結束。


  自山東菏澤打響第一槍后,廣州、珠海、杭州、衡陽、合肥等地都傳出了樓市新政。雖然政策震動不大、甚至遭遇“朝令夕改”“否認放松”,但也暗示著2019年房地產市場即將到來的政策微調。讓剛需群體揪心的問題是:樓市調控松綁了,今年房價會不會大漲?


  樓市政策微調成趨勢


  多家市場機構的回顧、展望報告都預計,今年房地產調控政策將會出現適當調整。中原地產方面就分析,今年可能至少有30城跟隨菏澤等地的腳步實施微調政策,這也意味著本輪調控即將見底。


  為什么會出現微調政策?對于這個問題的答案,很多“攥著錢”觀望樓市的消費者都會脫口而出:地方政府扛不住壓力了。


  先來看“打響第一槍”的菏澤。菏澤市住建局關于取消二手房轉讓期限規定的情況說明中,把這“壓力”歸于老百姓的迫切愿望以及原規定帶來的二手房價格大漲。


  還有沒有別的壓力呢?“對地方政府來說,在2018年年末如此急切地松綁房地產調控政策,很大程度上還是因為土地財政吃力。”中原地產首席分析師張大偉分析。


  從數據上看,2018年全國樓市已經基本結束了增長勢頭。貝殼研究院近日發布,2018年全國商品住宅銷售面積14.6億平方米,同比基本持平;但自去年四季度以來全國商品住宅銷售面積逐月同比下滑,銷售疲態盡顯,市場拐點將至。二手房方面,2018年全國二手房成交420萬套,同比持平,成交量低于2015至2016年;從重點城市全年表現看,去年6月以來成交持續回落,11月成交保持在2017年以來低位上。


  對住建部門來說,樓市調控選擇松還是緊,也犯難。在衡陽市發改委、住建局松綁限價政策不到一天,衡陽市政府便撤回了這一文件。松綁政策時,當地房地產協會的解釋是“目前衡陽市房地產市場已出現理性回歸,銷售價格也較為穩定”;撤銷文件時,衡陽市政府的解釋是“對穩控房價的復雜性判斷不精準,對穩定預期的持續性認識不充分”。


  衡陽市政府表示,將堅決貫徹“房子是用來住的,不是用來炒的”原則,堅持以人民為中心,密切關注房地產市場發展動態,科學調控。可是,究竟如何才算“科學調控”?這恐怕是2019年擺在很多地方政府面前的一道難題。


  “房住不炒”基本原則未松動


  成交量回落,房價是否有所變化呢?貝殼研究院方面分析,2018年下半年以來重點城市二手房隨著成交持續走低,均價上漲動力不足,開始下跌。與三季度相比,四季度均價下跌的城市占比由18%上升至38%。


  聽到這樣的消息,一些老百姓沖進售樓處和二手房中介,卻發現口袋里的錢依然買不起。畢竟,這期間房價的下跌還是在前期過快上漲之后的自發回調。


  菏澤之后,業內預計,對過去嚴厲的行政管控進行適度修正,是房地產市場恢復穩定運行的必要舉措,預計今年房地產調控政策將會適當調整。但對于正在攢錢買房的老百姓來說,最擔心的就是:政策一旦松綁,好不容易穩定下來的房價會不會又大漲。


  這得先來看樓市調控政策的調整會集中在哪些方面。貝殼研究院院長楊現領分析,首先,調控主體由中央轉向地方,近來多地政策調整就是由地方政府針對本地房地產市場的發展階段和特定問題制定的;其次,調控方式由調控交易轉向調控供給結構;今后可能從住房供給和住房保障方面進一步發力,比如加快推進集體土地入市、鼓勵買房出租、盤活存量資源,為住房保障提供更多的財政支持等。


  楊現領用“刀尖上求平衡”來形容今年的樓市。“房地產調控政策面臨的約束今非昔比,不僅有經濟下行的壓力,還有巨大的債務壓力。資產價格過快上漲或下跌都可能導致系統性風險。因此2019年的政策面更可能是中溫放松,既不會大刺激,也不會過于緊張。”他說。


  “信貸政策不寬松,樓市很難有太明顯的方向性變化。”張大偉說,從中央到地方,依然明確要求“房住不炒”,遏制房價上漲的決心不會發生改變。


  炒房“黃金時代”落幕


  一線城市之外,環京樓市也是一個風向標,尤其是燕郊。前幾天,燕郊一則賣房信息“刷屏”。由于難以支付每個月一萬元的月供,有房主賣房喊出來“首付不要、繼續還貸就可以”的口號。


  這是炒房客悲傷退場的縮影。有媒體查詢發現,該小區購房時3.2萬元/平方米,如今已降到1.5萬元/平方米。房價腰斬其實已經是北三縣樓市的共同特點。都說開發商回籠資金壓力大,但高價入場的炒房客們更不輕松。他們當中很多人手中供著多套房,如今價格下跌面臨的還款壓力可想而知。


  倍感沮喪的還有奔走在售樓處里的“房鬧”們。多地樓盤上演打折促銷,引來前期已簽約業主的強烈不滿。


  在調控持續影響下,重點城市二手房市場降溫,預期低迷。貝殼研究院的數據顯示,2018年客源成交周期同比全面延長,調價中漲價次數占比全線回落。這也意味著,買賣雙方市場預期同步走弱。


  隨著去年下半年以來重點城市二手房均價下跌,購房門檻也在降低。從供應結構上看,大批政策房和限價商品房即將入市,滿足剛需的供應增加,將對房地產市場的價格和成交量起到“穩定器”的作用。(記者 曹政)


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